Hrvatska je zemlja s mnogo ekonomskih anomalija. Jedna od bizarnijih odnosi se na brojnost i povlašteni porezni status u posljednjih nekoliko dana u medijima učestalo spominjanih privatnih iznajmljivača nekretnina. U toj djelatnosti danas privređuje 95 tisuća građana te od ove ekonomske aktivnosti ostvaruju dohodak na koji plaćaju tek boravišnu pristojbu i paušal po krevetu u iznosu od 150 do maksimalno 1500 kuna godišnje



Usporedimo li broj iznajmljivača apartmana s brojem zaposlenih u ostalim djelatnostima koje su također dominantno u privatnom vlasništvu, proizlazi da je iznajmljivanje apartmana treća najveća najbrojnija djelatnost u gospodarstvu, odmah iza prerađivačke industrije i trgovine.

Što zbog odsutnosti bilo kakvih drugih izglednih prilika za poduzetništvo i pristojan život od vlastitog rada, a što zbog iskrivljenih poreznih poticaja, ova zemlja se svima nama pred očima polako, ali sigurno, pretvara u naciju rentijera.

Zimmer frei poduzetništvo u Hrvatskoj nije ništa novo. Svi oni koji imaju barem tri ili četiri desetljeća u nogama sigurno se sjećaju rukom ispisanih natpisa zimmer frei, postavljenih uz priobalne prometnice. Jedino što se od tog analognog doba do danas promijenilo jesu distribucijski kanali za smještajne jedinice. Nekoć je to bio natpis uz Jadransku magistralu, danas su to digitalne platforme kao što su Airbnb i Booking.com.




Kratkoročni najam stanova preko digitalnih platformi učinio je turizam cjenovno priuštivijim većem broju potencijalnih turista, no u popularnim turističkim odredištima poput Amsterdama, Barcelone, Reykjavika, New Yorka, Pariza i Tokija doveo je do pojave na koju smo mi u Hrvatskoj već odavno naviknuli - umjesto kolektivnog turističkog smještaja počeo je bujati individualni i digitalni zimmer frei smještaj. Navedeni gradovi su stoga u zadnjih nekoliko godina postali poprišta prave bitke između gradskih uprava s jedne strane te vlasnika stanova i digitalnih platformi s druge.

Kako to rješavaju iskusniji?


Scenarij bitke isti je u svakom gradu: globalno povećanje turističke potražnje donijelo je dodatna turistička noćenja najpopularnijim turističkim odredištima, a digitalne platforme omogućile su to da dio tih turista odsjeda u stanovima i kućama lokalnog stanovništva, često po znatno povoljnijim cijenama u odnosu na hotelski smještaj.

No uz pozitivne učinke digitalne ekonomije na novčanike vlasnika stanova i turističke statistike ubrzo su postali očiti i oni negativni. Cijene stanova i najamnine su se povećale, prisiljavajući lokalno stanovništvo na iseljavanje iz gradskih središta. Gradska središta se zatim kroz izmjenu ponude usluga i sadržaja sve više pretvaraju u mjesta namijenjena gotovo isključivo turistima, gubeći tako upravo onu autentičnost koja ih je učinila popularnom turističkom destinacijom.



Uz pozitivne učinke digitalne ekonomije na novčanike vlasnika stanova i turističke statistike ubrzo su postali očiti i oni negativni

Uz pozitivne učinke digitalne ekonomije na novčanike vlasnika stanova i turističke statistike ubrzo su postali očiti i oni negativniIzvor: Cropix / Autor: Vojko Bašić



Da bi zaustavile širenje negativnih posljedica po život grada, gradske vlasti u New Yorku su 2016. propisale da je nelegalno dati stan u najam koji traje manje od mjesec dana. Kako bi se osigurala provedba ovog zakona, rade se čak i racije po zgradama. Barcelona je uvela licenciranje stanova za kratkoročni najam i planira smanjiti broj postojećih dozvola.

U Reykjaviku se pak stan može držati u kratkoročnom najmu svega 90 dana i uz maksimalnu godišnju zaradu od 9000 dolara. Pribjegavanje ovako drastičnim mjerama jasno pokazuje da masovni turizam u kombinaciji s digitalnim platformama polako, ali sigurno neke od najomiljenijih turističkih destinacija dovodi do ruba održivosti.







I dok gradovi poput New Yorka, Barcelone i Reykjavika imaju relativno friško iskustvo s onim što mi popularno zovemo privatnim smještajem i već sada pokušavaju ograničiti njegovo daljnje širenje, Hrvatska tu kategoriju smještaja sustavno promiče. Ranih devedesetih, kad su u značajnom dijelu hotelskog smještaja bile smještene izbjeglice ili je on bio devastiran, na individualni (privatni) smještaj odnosilo se 30 posto ukupnih smještajnih kapaciteta. Danas se na taj tip smještaja odnosi otprilike 60 posto ukupnih kapaciteta, uz prisutnost trenda daljnjeg porasta njegove važnosti.

Ovakva smještajna struktura posljedica je kombinacije mjera porezne politike koja preferira apartmane nauštrb hotela, a koja se sastoji od niskog paušala po postelji koji plaćaju iznajmljivači, nepostojanja poreza na nekretnine i iznimno visokog komunalnog doprinosa za građevinsku dozvolu.

Pogubna porezna politika


Nizak paušal u kombinaciji s nepostojanjem poreza na nekretnine čini iznajmljivanje apartmana trenutno najmanje oporezovanim vidom ekonomske aktivnosti u zemlji. Prirodno je stoga da će se svi oni koji imaju viška novca što ga žele negdje uložiti ili koji već imaju nekretninu pogodnu za iznajmljivanje odlučiti na izgradnju i/ili iznajmljivanje apartmana.







Istovremeno, s obzirom na to da su hoteli opterećeni svim mogućim poreznim i parafiskalnim davanjima koja se ne odnose na iznajmljivače i s obzirom na to da hoteli moraju zadovoljiti viske standarde vezane za protupožarnu zaštitu, otpadne vode i prisilnu mehaničku klimatizaciju koji poskupljuju čitavu investiciju, jedini kojima se isplati graditi nove objekte jesu iznajmljivači. I tako, kombinacija mjera porezne politike dovodi do apartmanizacije obale, nepovratno narušavajući izgled mnogih naših popularnih destinacija.







Kombinacija mjera te iste porezne politike stvara, odnosno, točnije rečeno, već je stvorila i novu interesnu skupinu u društvu. Ta skupina broji 95 tisuća iznajmljivača i njihovih obitelji, što već u startu obeshrabruje one priobalne jedinice lokalnih samouprava koje razumiju to da privatni smještaj narušava destinaciju i koje zato žele povećati iznos paušala. Mišiće te interesne skupine tako je već opipao splitski gradonačelnik Andro Krstulović Opara jer je imao hrabrosti izvršiti politički harakiri i značajno povećati visinu paušalnog poreza po krevetu, ali je uslijed žestine nastalog otpora morao odustati od svog nauma.

Nuspojave apartmanskog smještaja


Nedavno objavljena studija think-tanka Polazišta i perspektive s pravom stoga proglašava Hrvatsku zemljom s 'jednom od najnekonkurentnijih smještajnih struktura na razini cijele Europe' zbog iznimne dominacije privatnog smještaja. Studija navodi da zbog nepovoljne smještajne strukture Hrvatska ostvaruje čak 67 posto manje prihode po noćenju iz međunarodnog turizma od prosjeka, iako turisti koji dolaze u našu zemlju iznadprosječno opterećuju infrastrukturu i prostor koji koriste.

Međutim, to nije kraj popisa negativnih nuspojava oslanjanja na privatni smještaj. To oslanjanje uzrokuje i porast cijena stanova i najamnina u priobalnim gradovima i općinama. U četiri dalmatinske županije prosječne cijene stanova već su sada veće nego u Zagrebu, dok u top 80 jedinica lokalne samouprave s najmanje priuštivim stanovanjem nema nijednog grada ili općine što se ne nalaze na jadranskoj obali.







Nuspojava je i iseljavanje stanovništva iz gradskih jezgri kako bi se oslobodio prostor za kratkoročni najam te prenamjena sadržaja i gradskim jezgrama iz autohtonih u turističke. Danas, primjerice, u Rovinju 47 posto stambenog fonda služi isključivo za turističke svrhe i ti stanovi nisu raspoloživi za trajno stanovanje. U Dubrovniku taj udio iznosi 27 posto, u Puli 15 posto, Zadru i Šibeniku 13 posto, a u Splitu 10 posto.

Usporedbe radi, u Barceloni, koja ima 1,6 milijuna stanovnika, ima svega 9600 stanova koji se mogu legalno kratkoročno iznajmiti i 40 inspektora koji svakodnevno provjeravaju i kažnjavaju one koji su u nelegalnom najmu. U Splitu, koji ima skoro deset puta manje stanovnika i vjerojatno deset puta manji broj stambenih jedinica, broj takvih stanova gotovo je identičan onome u Barceloni i iznosi 8340. U Zadru, koji ima 20 puta manje stanovnika, i u Dubrovniku, koji ima 40 puta manje stanovnika od Barcelone, broj stanova za kratkoročni najam dosegao je šest tisuća.

Kako stoga objasniti činjenicu da Barcelona ima nemjerljivo manji problem od Splita, Dubrovnika i Zadra te aktivno suzbija apartmanizaciju, dok ju naši gradovi i naša država aktivno potiču? Nikako drugačije nego odsutnošću bilo kakvog strateškog promišljanja razvoja turizma, koji predstavlja našu dominantnu gospodarsku aktivnost.



Udio stambenog fonda koji se koristi za turističke svrhe

Udio stambenog fonda koji se koristi za turističke svrheIzvor: tportal.hr / Autor: Neven Bučević/tportal


Apartmansko naselje Jadran


Negativne pojave porezne politike usmjerene na promicanje apartmanizacije obale ne zaustavljaju se na niskoj profitabilnosti po noćenju, visokim cijenama nekretnina za lokalno stanovništvo i gubitkom autohtonosti gradskih jezgri popularnih turističkih odredišta. Naša posvećenost apartmanizaciji dovodi do degradacije prostora koji predstavlja naš najvredniji resurs i osnovicu za turističku industriju koja izravno ostvaruje 11 posto BDP-a.

Budućnost devastacije prostora najbolje prikazuje karta jedinica lokalne samouprave diferenciranih po najčešće trgovanom tipu nekretnine. Tamnija plava boja na karti identificira one dijelove obale i zaleđa u kojima se danas kupuju građevinska zemljišta kako bi se sutra gradilo malo novih hotela i puno novih apartmana. A ta boja dominira u priobalnom pojasu, na mnogim otocima, pa čak i u splitskom i šibenskom zaleđu. Kako smo krenuli, čini se da smo na najboljem putu da jadranska obala jednog dana postane veliko apartmansko naselje.



Najčešća vrsta kupoprodajne nekretnine

Najčešća vrsta kupoprodajne nekretnineIzvor: tportal.hr / Autor: Neven Bučević/tportal


Turizam ne donosi brži rast


Lista negativnih nuspojava porezno promovirane strukture turističkog smještaja nažalost ne završava devastacijom obale. Kroz poreze, nositelji javnih politika u Hrvatskoj građanima i poduzetnicima signaliziraju koji su poželjni, a koji manje poželjni oblici gospodarskih aktivnosti. S obzirom na to da Hrvatska nema ni dovoljno štednje ni dovoljno radne snage da razvija sve gospodarske sektore, dizajn poreznih oblika trajno usmjerava i štednju i rad u one preferirane: u ovom slučaju apartmane, nauštrb ne samo hotela, nego i mnogih drugih industrija koje su izložene višestruko većim poreznim davanjima.

Proizlazi stoga da je u Hrvatskoj najpoželjnije graditi apartmane te školovati se za sobare i čistače. Opasnost zbog dugotrajnog poticanja ovakvog izbora ta je da jednom kada izgradimo apartmane i školujemo sobare, trebat će nam čarobni štapić da od apartmana napravimo tvornicu, a od sobara IT inženjera. U međuvremenu se s apartmanima i sobarima možemo pretplatiti samo na status najsiromašnije zemlje EU-a, dok nam tvornica i IT inženjeri garantiraju sustizanje razine životnog standarda koji imaju razvijene europske zemlje.



U Hrvatskoj najpoželjnije graditi apartmane te školovati se za sobare i čistače

U Hrvatskoj najpoželjnije graditi apartmane te školovati se za sobare i čistačeIzvor: Pixsell / Autor: Hrvoje Jelavic/PIXSELL



U cijeloj ovoj priči za nastali problem i njegove mnogobrojne nuspojave, koje ćemo tek imati prilike iskusiti, najmanje su krivi privatni iznajmljivači. Oni su samo slijedili očitu tržišnu priliku, a porezna politika došla je kao dodatni poticaj da se upuste u apartmanske poduhvate. Treba kriviti one koji nisu u skoro tri desetljeća hrvatske neovisnosti uspjeli provesti reforme i omogućiti stvaranje drugih očitih prilika za poduzetništvo u sektorima koji nemaju veze s turizmom.

Uz razvijanje drugih sektora, vlastitih međunarodno prepoznatih brendova i tehnologija, turizam bi bio sjajan šlag na hrvatsku ekonomsku tortu. Bez njih, turizam je ono što nas štiti od ekonomskog utapanja, ali nas istodobno demotivira da napravimo ikakav svrsishodan iskorak prema uspješnijoj ekonomskoj budućnosti.


tportal